Những câu hỏi cần hỏi thợ cải tạo trước khi bạn ký hợp đồng

Câu trả lời ngắn gọn: điều quan trọng nhất trước khi bạn ký

Cải tạo phòng tắm có thể diễn ra suôn sẻ, hoặc rẽ hướng xấu rất nhanh. Các vấn đề lớn thường bắt nguồn từ phạm vi công việc không rõ ràng, chống thấm yếu, thiếu giấy phép và điều khoản thanh toán mơ hồ.

TileQuarter là một dịch vụ ghép nối MIỄN PHÍ. Chúng tôi không thi công cải tạo phòng tắm và cũng không đưa lời khuyên về xây dựng. Chúng tôi giúp bạn so sánh các đơn vị cải tạo có giấy phép, bảo hiểm, và bảo lãnh để bạn có thể chọn người để thuê. Nếu bạn vẫn cần thêm lựa chọn, bạn có thể được ghép nối với các đơn vị cải tạo phòng tắm tại địa phương mà không mất phí.

Trước khi bạn ký, hãy hỏi các câu hỏi bao quát 5 nhóm sau:

1. Giấy phép, bảo hiểm và bảo lãnh: Bạn có giấy phép làm công việc này tại khu vực của tôi không? Bạn có bảo hiểm không? Nếu tiểu bang của tôi yêu cầu, bạn có bảo lãnh không?
2. Phạm vi công việc và vật liệu: Cụ thể những gì được bao gồm và những gì không? Loại gạch, thiết bị lắp đặt, tấm nền, hệ thống chống thấm và phần hoàn thiện/viền nào đã được ghi rõ trong hợp đồng?
3. Giấy phép và quy chuẩn: Công việc này có cần giấy phép không? Ai là người xin giấy phép? Công việc có tuân theo đúng quy chuẩn địa phương không?
4. Tiến độ và phát sinh thay đổi (change orders): Khi nào bắt đầu? Thường mất bao lâu? Phần thay đổi được tính giá và được duyệt như thế nào?
5. Thanh toán: Khoản đặt cọc bao nhiêu? Mốc nào sẽ kích hoạt thanh toán theo tiến độ? Tôi cần giữ lại khoản nào cho đến khi hoàn tất buổi xem lại cuối cùng?

Nếu thợ cải tạo lảng tránh hoặc trả lời mập mờ ở bất kỳ điểm nào trong số đó, đó là dấu hiệu cảnh báo của bạn.

Những câu hỏi về giấy phép, bảo hiểm, giấy phép xây dựng và người thực hiện công việc

Hãy bắt đầu với những điều cơ bản. Đừng bỏ qua phần này chỉ vì ai đó có vẻ thân thiện hoặc được hàng xóm giới thiệu.

Hãy hỏi:

• Số giấy phép của bạn là gì? Sau đó tự bạn kiểm tra lại với cơ quan cấp phép của tiểu bang hoặc địa phương.
• Bạn có thể gửi cho tôi bằng chứng về bảo hiểm trách nhiệm dân sự chung (general liability) và bảo hiểm bồi thường cho người lao động (workers' comp) không? Hãy xác minh cả điều này.
• Bạn có bảo lãnh (bond) không? Ở một số nơi, điều này quan trọng. Hãy hỏi loại bảo lãnh họ có.
• Ai là người thực sự làm việc trong nhà tôi? Nhân viên, thợ thầu phụ hay cả hai?
• Nếu bạn dùng thợ thầu phụ, họ có được cấp phép và bảo hiểm đúng yêu cầu không?
• Ai là người xin giấy phép nếu công việc cần giấy phép? Công ty bạn thuê cần giải thích rõ ràng.
• Nếu thành phố hoặc quận của tôi yêu cầu, việc kiểm tra (inspection) có được lên lịch không?

Bạn không cần bài phát biểu. Bạn cần giấy tờ và câu trả lời rõ ràng.

Một vài sự thật mà chủ nhà thường chỉ nhận ra sau khi gặp rắc rối:

• Nếu thợ cải tạo nói, "Bạn có thể tiết kiệm tiền nếu bỏ qua giấy phép," hãy cẩn thận. Việc này có thể gây rắc rối về sau khi bạn bán nhà, tái cấp vốn hoặc nộp yêu cầu bồi thường bảo hiểm.
• Nếu họ nói, "Chúng tôi đã có bảo hiểm," nhưng không thể gửi bằng chứng nhanh chóng, đừng tự suy đoán.
• Nếu họ bảo bạn tự xin giấy phép với vai trò là chủ nhà cho phần việc mà họ đang kiểm soát, hãy hỏi lý do. Ở nhiều nơi, điều đó sẽ chuyển rủi ro sang bạn.

Để có checklist chi tiết hơn, hãy đọc cách sàng lọc thợ cải tạo phòng tắm và đảm bảo bạn hiểu rõ giấy phép cải tạo phòng tắm.

Những câu hỏi về chống thấm, gạch và phạm vi công việc thật sự

Phòng tắm hỏng vì nước. Không phải vì gạch đẹp. Gạch và vữa ron (grout) không tự nó là lớp chống thấm. Nếu phần chống thấm phía sau lớp gạch bị bỏ qua hoặc làm không đúng, rò rỉ có thể xuất hiện muộn vài tháng sau.

Hãy hỏi rõ ràng các câu sau:

• Bạn sẽ dùng hệ thống chống thấm nào phía sau gạch khu vực vòi sen (shower)?
• Chính xác chống thấm sẽ được lắp ở những vị trí nào? Tường khu vực vòi sen, hốc tường, bệ ngồi, bờ chắn (curb), sàn, mối nối, góc?
• Bạn dùng tấm nền hoặc vật liệu nền (substrate) nào?
• Bạn sẽ chống thấm cho khay tắm hoặc khu vực bao quanh bồn tắm (tub surround) như thế nào?
• Khi yêu cầu, bạn có cho thử ngập (flood-test) khay tắm hay không?
• Bạn xử lý các mối nối co giãn (movement joints), góc và chỗ chuyển tiếp ra sao?

Nếu câu trả lời mơ hồ, hãy yêu cầu họ cung cấp chi tiết. Nếu bạn muốn có một phần giải thích đơn giản trước khi so sánh các báo giá, hãy đọc vì sao chống thấm quan trọng.

Sau đó, hãy hỏi về phạm vi công việc được ghi trong văn bản. Đây là nơi chênh lệch giá thường lộ ra. Một báo giá có thể trông rẻ hơn vì họ bỏ thiếu các bước nhân công hoặc vật liệu mà bạn nghĩ là đã được bao gồm.

Hãy chắc chắn hợp đồng ghi rõ:

• Tháo dỡ và vận chuyển rác thải
• Sửa chữa khung hoặc nền phụ (subfloor) nếu phát hiện hư hại nhìn thấy
• Hệ thống chống thấm
• Loại gạch, kích thước, hoa văn, và ai là người mua
• Chi tiết bố trí gạch và loại nẹp/viền mép
• Chuẩn bị nền sàn và cân chỉnh/đảo phẳng nếu cần
• Phần tủ lavabo (vanity), bồn cầu, quạt hút, hệ thống đèn, gương, sơn, phụ kiện
• Hãng thiết bị đường ống nước (plumbing fixture) hoặc khoản phụ cấp (allowance)
• Dọn dẹp và danh sách hoàn thiện các hạng mục nhỏ (punch list)

Mỗi phòng tắm khác nhau rất nhiều. Làm mới nhẹ thường rơi vào khoảng $3,000-$10,000. Cải tạo tầm trung thường khoảng $10,000-$25,000. Cải tạo “đập ra làm lại” hoàn toàn có thể $25,000-$50,000+. Chuyển đổi từ bồn tắm sang vòi sen thường khoảng $4,000-$12,000. Lát sàn gạch porcelain lắp đặt thường vào khoảng $8-$25 mỗi foot vuông. Đây là mức dao động điển hình, không phải báo giá. Giá thực tế phụ thuộc vào kích thước phòng tắm, phạm vi công việc, loại gạch và thiết bị, hư hại do ẩm ẩn giấu hoặc hư hại khung xương, và khu vực của bạn.

Nếu bạn vẫn đang sắp xếp vật liệu, hướng dẫn mua gạch của chúng tôi có thể giúp bạn hỏi các câu hỏi thông minh hơn.

Những câu hỏi về giá, tiến độ và tiền đặt cọc

Một hợp đồng tốt khiến phần tiền bạc trở nên “khô khan” hơn. Đó chính là điều bạn cần.

Hãy hỏi các câu sau trước khi bạn ký:

1. Giá này là giá cố định cho một phạm vi công việc xác định, hay chỉ là ước tính có thể thay đổi?
2. Những khoản phụ cấp (allowance) nào đã được bao gồm? Nếu bạn thấy có phụ cấp cho gạch, tủ lavabo hoặc thiết bị, hãy hỏi điều gì xảy ra nếu lựa chọn thực tế của bạn tốn nhiều hơn hoặc ít hơn.
3. Những phần nào không được bao gồm? Câu này “bắt” được rất nhiều vấn đề.
4. Bạn xử lý hư hại ẩn giấu như thế nào? Khi bắt đầu tháo dỡ, phòng tắm thường che giấu tình trạng mục gỗ, nấm mốc, khung xương làm không đúng hoặc các sự cố đường ống nước cũ.
5. Thay đổi (change orders) được phê duyệt ra sao? Phần thay đổi phải được báo giá bằng văn bản và được bạn duyệt trước khi bắt đầu làm thêm.
6. Tiến độ dự kiến như thế nào? Hãy hỏi ngày dự kiến bắt đầu, thời lượng, và những yếu tố có thể làm dự án chậm.
7. Bạn yêu cầu tiền đặt cọc bao nhiêu? Lấy số tiền và thời điểm bằng văn bản.
8. Bạn dùng mốc thanh toán theo tiến độ nào? Hãy cố gắng gắn thanh toán với công việc đã hoàn thành, thay vì các mốc ngày mơ hồ.
9. Tôi sẽ giữ lại khoản nào cho đến khi hoàn tất buổi xem lại cuối cùng? Giữ lại khoản thanh toán cuối cho đến khi xong các hạng mục trong danh sách hoàn thiện (punch list).

Một vài lời khuyên thẳng:

• Lấy ít nhất 2-3 báo giá bằng văn bản để bạn so sánh phạm vi công việc, không chỉ so sánh giá.
• Hãy cẩn thận với tiền đặt cọc trả trước quá lớn.
• Đừng tin vào lời hứa miệng như "Chúng tôi sẽ lo liệu." Nếu điều đó quan trọng, nó phải nằm trong hợp đồng.
• Nếu một mức giá thấp hơn rất nhiều so với các mức còn lại, hãy hỏi họ thiếu gì.

Bạn có thể xem các chi phí cải tạo phòng tắm điển hình trước khi so sánh báo giá, nhưng hãy nhớ: mỗi căn nhà đều khác nhau.

Cần làm gì tiếp theo trước khi thuê bất kỳ ai

Hãy dùng quy trình đơn giản này:

• Thu thập 2-3 báo giá bằng văn bản. Đảm bảo họ mô tả cùng một hạng mục công việc.
• Tự mình xác minh giấy phép, bảo hiểm và bảo lãnh. Đừng chỉ chụp màn hình.
• Đọc kỹ phần chống thấm. Nếu không có ngôn từ chống thấm rõ ràng, hãy dừng tại đó.
• Kiểm tra trách nhiệm về giấy phép. Tuân theo yêu cầu giấy phép địa phương và quy định xây dựng.
• Xem lịch thanh toán. Phải có giá và phạm vi công việc bằng văn bản trước khi trả bất kỳ khoản đặt cọc nào.
• Hỏi ai là người quản lý công việc hằng ngày. Hãy biết người liên hệ của bạn.
• Làm buổi xem lại cuối cùng trước khi thanh toán phần cuối. Bạn chỉ thanh toán cuối khi các hạng mục đã thỏa thuận trong punch list được hoàn tất.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các đơn vị cải tạo để so sánh, TileQuarter có thể ghép bạn với các đơn vị cải tạo phòng tắm có giấy phép, bảo hiểm miễn phí. Các đơn vị tham gia sẽ trả một khoản phí cố định để được niêm yết và ghép nối. Bạn so sánh báo giá, bạn chọn ai để thuê, và bạn vẫn nắm quyền quyết định. Bắt đầu tại đây: được ghép nối.

Nếu dự án của bạn cụ thể hơn, các trang dưới đây có thể giúp bạn suy nghĩ về phạm vi công việc trước:

• Cải tạo phòng tắm trọn gói
• Các hạng mục vòi sen và bồn tắm
• Công việc lát gạch và sàn