Bản hợp đồng cải tạo phòng tắm cần có những gì

Vì sao hợp đồng lại quan trọng

Phòng tắm nhỏ nhưng lại rất phức tạp. Gạch ốp lát, các thiết bị ống nước, hệ thống thông gió, chống thấm, phào chỉ hoàn thiện, sơn và đôi khi cả hạng mục điện phải được kết hợp đúng trình tự. Nếu hợp đồng mơ hồ, bạn có thể nghĩ là mọi thứ đã được bao gồm, trong khi đơn vị cải tạo lại cho rằng đó là chi phí phát sinh.

Một hợp đồng tốt cần làm được 3 việc đơn giản:

1. Ghi rõ chính xác hạng mục công việc nào được bao gồm
2. Chỉ ra vật liệu và thiết bị nào sẽ được sử dụng
3. Thiết lập quy tắc rõ ràng về thanh toán, tiến độ, xin giấy phép và thay đổi

Điều này càng quan trọng vì giá cải tạo phòng tắm có thể biến động mạnh. Cập nhật nhỏ có thể khoảng $3,000-$10,000, cải tạo tầm trung thường rơi vào $10,000-$25,000, và cải tạo “đập bỏ làm lại” hoàn chỉnh có thể $25,000-$50,000+. Giá thực tế phụ thuộc vào kích thước phòng tắm, phạm vi công việc, loại gạch và thiết bị, hư hỏng do ẩm mốc hoặc khung xương bị che khuất, và khu vực của bạn. Gạch và nhân công thường là các khoản chi lớn nhất. Ví dụ, lát gạch porcelain (gạch men sứ) thường khoảng $8-$25 mỗi foot vuông, còn cải tạo từ bồn tắm sang vòi sen (tub-to-shower conversion) thường vào khoảng $4,000-$12,000.

TileQuarter là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không cải tạo phòng tắm và cũng không đưa ra lời khuyên thi công xây dựng. Chúng tôi giúp bạn so sánh các đơn vị cải tạo có giấy phép và được bảo hiểm để bạn có thể xem giấy tờ và chọn đúng người để thuê. Nếu bạn vẫn đang trong giai đoạn tìm lựa chọn, bạn có thể bắt đầu với được ghép cặp hoặc xem chi phí cải tạo phòng tắm.

Những gì cần được ghi trong hợp đồng

Tối thiểu, hợp đồng cải tạo phòng tắm của bạn nên có các mục sau, viết bằng ngôn ngữ dễ hiểu:

• Thông tin doanh nghiệp: tên doanh nghiệp hợp pháp, địa chỉ, số điện thoại, số giấy phép và bằng chứng bảo hiểm. Hãy hỏi xem họ có được bảo đảm (bonded) không và tự kiểm tra lại giấy phép cũng như bảo hiểm.
• Mô tả chi tiết phạm vi công việc: phá dỡ, dọn và xử lý rác thải, sửa chữa khung xương nếu cần, thay thế thiết bị ống nước, cập nhật hệ thống điện, trát tường thạch cao hoặc tấm xi măng, thi công gạch ốp lát, sơn hoàn thiện, phào chỉ hoàn thiện và dọn dẹp.
• Vật liệu cụ thể: hãng, mã/kiểu, kích thước, màu, loại hoàn thiện và số lượng nếu có thể. “Lắp gạch” là chưa đủ. Hợp đồng cần nêu rõ loại gạch nào, lắp ở vị trí nào và đơn vị nào cung cấp.
• Phương pháp chống thấm: đây là điểm rất quan trọng. Hợp đồng phải ghi rõ hệ thống chống thấm nào sẽ được dùng ở khu vực ướt và dùng ở đâu. Gạch không tự chống thấm. Ở khu vực vòi sen và các vùng ướt khác, phải có lớp chống thấm thật sự nằm phía sau gạch. Nếu phần này bị viết mơ hồ, hãy đặt câu hỏi. Bạn có thể đọc thêm trong hướng dẫn chống thấm này.
• Ai là người xin giấy phép: nếu cần giấy phép, hợp đồng cần nêu rõ người chịu trách nhiệm. Hãy tuân theo quy định địa phương về giấy phép và bộ quy chuẩn xây dựng. Nếu đơn vị cải tạo nói với bạn rằng không cần xin giấy phép khi chúng được yêu cầu, đó là dấu hiệu đáng lo. Dưới đây là hướng dẫn về giấy phép đơn giản.
• Lịch tiến độ dự án: ngày dự kiến bắt đầu, các giai đoạn chính và ngày dự kiến hoàn thành. Tiến độ phải thực tế, không phải “kỳ diệu”.
• Kế hoạch thanh toán: số tiền đặt cọc, các đợt thanh toán theo mốc tiến độ và điều khoản thanh toán cuối cùng. Hãy lấy giá và phạm vi công việc bằng văn bản trước bất kỳ khoản đặt cọc nào.
• Quy trình thay đổi (change order): mọi thay đổi về công việc phát sinh hoặc thay đổi vật liệu phải được báo giá và phê duyệt bằng văn bản trước khi làm.
• Điều khoản bảo hành: bảo hành tay nghề là gì, trong bao lâu và những gì không được bao gồm.
• Dọn dẹp và bảo vệ: kiểm soát bụi, bảo vệ các sàn khu vực lân cận, dọn dẹp hằng ngày và dọn dỡ/bốc xếp rác thải hoàn tất.

Với một cải tạo phòng tắm trọn gói, mức độ chi tiết này không hề quá đáng. Nó giúp công trình không bị “trôi” khỏi kế hoạch ban đầu.

Những chi tiết giúp tránh phát sinh đắt đỏ cho chủ nhà

Một số vấn đề phòng tắm tốn kém nhất thường bắt đầu từ một câu bị thiếu trong hợp đồng.

Dưới đây là những chi tiết đáng để dành thời gian xem kỹ:

• Mô tả sửa chữa phần sàn và tường: các phòng tắm cũ thường che giấu tình trạng mục rữa, nấm mốc hoặc khung xương bị hư hỏng quanh bồn tắm, vòi sen và khu vực nhà vệ sinh. Hợp đồng cần giải thích việc xử lý hư hỏng bị phát hiện sau khi phá dỡ sẽ được thực hiện như thế nào. Không ai có thể hứa chắc chắn rằng sẽ không có.
• Danh sách thiết bị ống nước: bồn cầu, bồn rửa (vanity), lavabo, vòi nước, van/đầu cấp của vòi sen, bộ trộn cho bồn tắm, đầu sen, phụ kiện hoàn thiện ống thoát, và các phụ kiện đi kèm. Chỉ cần đổi một chút phần cứng là giá có thể thay đổi.
• Cách bố trí gạch và chi tiết mối/viền: kích thước gạch, hoa văn, màu ron (grout), các chi tiết phào/ốp viền, số lượng hốc (niche), chi tiết phần bậc/gờ và ai là người thanh toán phần vượt định mức (overage). Nếu bạn tự mua gạch, hãy ghi lại mã model bằng văn bản. Hướng dẫn mua gạch này sẽ giúp ích.
• Chi tiết cấu tạo vòi sen: nếu bạn thay bồn tắm hoặc xây dựng vòi sen, hợp đồng nên mô tả khay vòi sen, lớp chống thấm, độ dốc thoát nước, kiểu thoát sàn, tấm ốp tường, và bộ lắp kính hoặc rèm.
• Thông gió: phòng tắm cần hệ thống xả/thoát mùi phù hợp. Nếu quạt hút được thay mới hoặc lắp thêm, phải ghi rõ.
• Khu vực chứa vật liệu và giờ làm việc: vật liệu sẽ được lưu trữ ở đâu, đội thi công có thể làm trong khung giờ nào và liệu nước có được tắt vào một số thời điểm không.
• Các khoản dự trù (allowances): từ này rất quan trọng. Allowance chỉ là khoản dự toán tạm cho những hạng mục chưa chọn xong, chẳng hạn như bồn rửa (vanity) hoặc gạch. Nếu hợp đồng của bạn có allowance, hãy đảm bảo các con số bằng tiền là hợp lý với những sản phẩm bạn thật sự muốn.

Nếu một bản dự thầu thấp hơn nhiều so với những bản khác, thường là do một trong hai lý do: hoặc là thiếu các hạng mục quan trọng, hoặc là hạ cấp vật liệu và công tác chuẩn bị. Ở phòng tắm, việc bỏ qua phần chuẩn bị và bỏ qua chống thấm là nơi khiến người ta “trả giá” đắt.

Cách xem hợp đồng trước khi bạn ký

Dùng checklist đơn giản này trước khi ký bất cứ điều gì:

1. Đối chiếu hợp đồng với báo giá
Đảm bảo hợp đồng cuối cùng có đầy đủ mọi thứ bạn đã thảo luận trong buổi khảo sát. Những cam kết bằng lời phải được ghi lại.

2. Tự kiểm tra giấy phép và bảo hiểm
Thuê các đơn vị cải tạo có giấy phép, được bảo hiểm và được bảo đảm (bonded), và tự xác minh tình trạng đó với cơ quan cấp phép tại bang hoặc địa phương của bạn cũng như (nếu cần) với công ty bảo hiểm.

3. Đọc kỹ mọi hạng mục loại trừ (exclusions)
Tìm xem những gì không được bao gồm: phí giấy phép, nguồn cung thiết bị, chi phí bốc dỡ/ràng buộc rác, cửa kính, công đoạn sơn, phào chỉ trang trí, lắp ráp bồn rửa (vanity), sửa chữa hư hỏng bị ẩn, hoặc các nâng cấp theo yêu cầu của quy chuẩn.

4. Hỏi chống thấm sẽ được thực hiện như thế nào
Đừng chấp nhận cách viết mơ hồ như “chuẩn bị tường vòi sen”. Hãy yêu cầu ghi rõ hệ thống chống thấm thật sự và sẽ áp dụng ở đâu.

5. Kiểm tra thời điểm thanh toán
Lịch thanh toán hợp lý thường gắn với các mốc tiến độ, không phải các ngày ngẫu nhiên. Tránh thanh toán toàn bộ ngay từ đầu. Giữ lại khoản thanh toán cuối cùng cho đến khi hoàn tất danh sách các hạng mục cần sửa (punch list).

6. Hiểu quy tắc thay đổi (change-order)
Có thể phát sinh thay đổi. Hợp đồng cần nêu rõ mọi chi phí phát sinh hoặc kéo dài thời gian đều phải được bạn phê duyệt bằng văn bản trước.

7. Xác nhận giấy phép và việc kiểm tra (inspections)
Nếu cần giấy phép, hãy xác nhận ai là người xử lý và lịch kiểm tra sẽ được sắp xếp như thế nào.

Nếu bạn vẫn đang so sánh các công ty, hướng dẫn của chúng tôi về cách đánh giá nhà thầu cải tạo phòng tắm có thể giúp bạn đặt câu hỏi tốt hơn.

Các lỗi hợp đồng phổ biến mà chủ nhà hay gặp

Những lỗi này khá thường gặp, đặc biệt khi bạn cải tạo lần đầu:

- Ký hợp đồng một trang với hầu như không có chi tiết
Ngắn không phải lúc nào cũng là đơn giản. Đôi khi chỉ có nghĩa là không có sự bảo vệ.

- Chọn con số rẻ nhất mà không so sánh phạm vi
Hãy so từng dòng. Một đơn vị có thể bao gồm phá dỡ, chống thấm, tấm lót gạch, giấy phép và dọn dẹp, trong khi đơn vị khác lại bỏ các hạng mục đó.

- Không làm rõ ai mua cái gì
Nếu bạn tự cung cấp gạch, bồn rửa (vanity), vòi nước hoặc đèn, hãy ghi rõ bằng văn bản. Đồng thời ghi chú ai chịu trách nhiệm nếu các món đồ của bạn đến trễ hoặc bị hư hỏng.

- Bỏ qua các khoản dự trù (allowances)
Khoản allowance thấp có thể khiến hợp đồng trông có vẻ “dễ chi trả”, cho đến khi các lựa chọn thực tế của bạn làm giá tăng lên.

- Thanh toán quá nhiều quá sớm
Mức đặt cọc thay đổi tùy theo thị trường và quy mô công việc, nhưng bạn luôn nên nhận giá và phạm vi bằng văn bản trước bất kỳ khoản đặt cọc nào. Giữ “đòn bẩy” của bạn bằng cách giữ lại khoản thanh toán cuối cùng cho đến khi phần việc đã thống nhất hoàn tất.

- Bỏ qua câu hỏi về giấy phép
Giấy phép không chỉ là thủ tục giấy tờ. Nó có thể ảnh hưởng đến lịch kiểm tra, các câu hỏi khi bán nhà và vấn đề về bảo hiểm.

- Cho rằng gạch làm cho vòi sen chống thấm
Không phải vậy. Lớp chống thấm nằm phía sau gạch mới là thứ bảo vệ ngôi nhà.

Ví dụ minh họa: một chủ nhà so sánh hai hợp đồng cải tạo vòi sen. Một bên rẻ hơn $3,000. Nghe rất hấp dẫn cho đến khi họ phát hiện hợp đồng đó không nói gì về màng chống thấm, chống thấm khu vực hốc (niche) hoặc sửa chữa phần sàn nếu phát hiện có ẩm. Hợp đồng rẻ đó có thể sẽ không rẻ hơn sau khi bắt đầu làm phần việc thực sự.

Bước tiếp theo của bạn

Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy yêu cầu ít nhất hai hoặc ba báo giá chi tiết bằng văn bản và so sánh hợp đồng với nhau. Hãy tìm các điểm rõ ràng về phạm vi công việc, chống thấm thật sự, trách nhiệm xin giấy phép, allowance phù hợp và lịch thanh toán theo mốc tiến độ.

Nhớ rằng: TileQuarter miễn phí cho chủ nhà. Các đơn vị cải tạo tham gia sẽ trả một khoản phí cố định để được niêm yết và ghép cặp. Chúng tôi không phải là bên thi công cải tạo, và chúng tôi không nói bạn nên thuê ai. Bạn so sánh báo giá, bạn chọn người để thuê và bạn giữ lại khoản thanh toán cuối cùng.

Nếu bạn muốn bắt đầu gặp các đơn vị cải tạo phòng tắm có giấy phép và được bảo hiểm trong khu vực của bạn, hãy dùng được ghép cặp.